首付貸“換馬甲”路徑起底：虛增評估 按揭變首付

　　“首付貸”是近期樓市熱詞，通過房產中介、P2P、互聯網眾籌、消費信用貸款等渠道籌集購房首付款的現象並不鮮見。近日，央行、各地金融監管機構開始對“首付貸”進行清理整頓，“首付貸”雖然緊急剎車，購房者、投資者的資金需求並未跟著“首付貸”的叫停而立即熄滅。

　　《証券日報》記者近日調查發現，首付貸由明轉暗，消費貸、信用貸等產品仍在為買房首付提供資金。並且，對於信用貸能否用來支付購房首付，多位貸款公司的業務員表示“客戶不需要告知貸款用途”。同時，房產中介也想出了另類的“中介服務”來降低購房者的首付款。

　　信用貸接過

　　首付貸“大旗”

　　《証券日報》記者以客戶身份咨詢了幾家貸款擔保公司，其中一家公司的業務員表示，“可以幫客戶向銀行申請無抵押信用貸款，手續費為貸款額的2%，貸款期限最長為5年，一般批准3年，根據客戶的資質情況，貸款金額幾萬元到幾百萬元不等，利率一般為年化10%-20%，最快5個工作日就能放款。”

　　另一家貸款公司在詢問了記者收入與工作情況后表示“符合貸款條件”，“無抵押信用貸款最多貸3年，最多100萬元，利率一般為年化10%-15%，手續費為貸款額的2.5%。如果能提供房產或者自營公司等証明，貸款金額可以更多，貸款期限最多可以申請到10年，手續費可以降至貸款額的2%，不需要抵押。”

　　該工作人員還表示：“如果貸款金額比較大，我們公司需要在多家銀行申請信用貸，可能時間上會稍慢一些，但肯定能申請到客戶需要的金額。”

　　對於這類貸款能否用於購房首付，本報記者咨詢的幾家貸款擔保公司均表示“客戶的貸款用途由自己決定，不需要告知擔保公司。”

　　事實上，信用貸、消費貸挪用的問題近幾年一直存在。2013年12月份，銀監會下發《關於個人消費貸款領域風險提示的通知》，其中明確規定消費信用貸款不能用於購房，而且貸款用途應以銷售發票作為貿易背景真實性的証明材料。

　　據記者了解，雖然個人去銀行申請消費貸款需要提供發票等証明材料，但通過貸款擔保公司的一條龍服務，這一証明要求形同虛設，而銀行一般也沒有足夠資源逐一審核。

　　提高評估價

　　變相降首付

　　事實上，除了貸款擔保公司，還有中介可以幫助解決“首付不足”。

　　《証券日報》記者近日走訪北京地區各大房產中介發現，部分中介公司仍有辦法幫客戶解決首付款不足的問題。

　　“我想要買房子，但是首付款不夠怎麼辦？”本報記者以購房者身份向房產經紀人拋出這個問題時，得到最多的回答是，“首付差得多嗎，如果不多的話，我們可以將房屋的評估價做高，提高貸款金額。”

　　據了解，這種提高估值減輕首付壓力的原理來自銀行對房屋評估價的認可度。據了解，通常簽訂購房合同后，房產中介會根據客戶選擇的按揭銀行選擇該銀行認可的評估機構對房屋價格進行評估，出於風險考慮，根據房屋位置、年限等指標綜合考慮，房屋的評估價一般不會超過房屋市價的85%。

　　以一套市值500萬元的房屋為例，按照評估價85%計算，房屋的評估價為425萬元，按照目前北京地區首套房貸款標准來看，購房者最多可以貸款297.5萬元（425*0.7），向下取整為297萬元，即首付款為203萬元。也就是說，雖然目前北京地區首套房的最低首付為30%，但是選擇購買二手房的買家，首付款肯定高於30%。

　　根據多位房產中介對本報記者的介紹，目前由於首付貸叫停，中介和銀行都不想錯失一些優質客戶，部分銀行對評估公司的評估價採取“睜一隻眼閉一隻眼”的態度，首付款緊張的購房者可以鑽空子，和中介有合作的評估機構甚至可以將房屋的評估價做到市價的100%。

　　以上述500萬元的房屋為例，按照評估價100%計算，首付款可以降為150萬元，也就是說減少了逾50萬元。由於目前個人住房商業貸款多為八五折的優惠利率（4.165%），首付款的降低實際上比以前向房產中介或貸款公司借的“首付貸”更為劃算。

　　如果通過降低評估價降低首付仍不能覆蓋首付款怎麼辦？房產中介還有辦法。

　　北京地區一家大型房產中介的經紀人告訴《証券日報》記者，“如果您選定了房子，我們在合同上可以多寫一些，這樣就可以向銀行申請更大額的按揭貸款。當然，需要先按照虛假合同付30%的首付，首付的來源等定下房子以后再具體商量。”

　　當本報記者向該經紀人咨詢是否有之前合作過的貸款公司，可以幫忙辦理貸款時，這位經紀人則表示：“我沒有這個權限，具體等定下房子以后再想辦法就可以。”

　　在《証券日報》記者走訪過程中，一位在中介看房的客戶在得知記者來意后提示本報記者：“你向普通的經紀人咨詢沒有用，現在監管比較嚴，中介也比較謹慎，可以通過老客戶介紹來咨詢，會得到不少‘干貨’。”