投資買房，現在是好時機嗎？ （熱點聚焦·穩健去庫存（下））

　　前期回顧

　　年初以來，在“去庫存”過程中，國家出台了一系列刺激房地產銷售的政策，帶動房地產市場逐步回暖。財經縱橫版聚焦“去庫存”新跡象、新問題，推出系列報道“穩健去庫存”，記者分赴不同省份的多個城市進行實地調研，為“去庫存”建言獻策。其中，3月28日《叫停首付貸，真能落地嗎？》，解析了首付貸的操作過程，直擊相關風險﹔4月11日《舉家進城，“房”門能否再寬點？》報道了三、四線城市農民工等有購房剛性需求群體的買房難處，引起相關各方關注。

　　三、四線城市的投資型購房熱情高嗎？

　　最近幾年房價相對穩定，近來市場雖有回暖，但房價上升空間仍有限，大部分購房者以自住為主，住宅領域投資型需求較少

　　尹晴是湖南省株洲市一名中學教師，在株洲擁有3套住房。除了自住房以外，一套用來出租，一套閑置，打算等價格上漲一點后就賣掉。

　　尹晴告訴記者：“現在房子出租挺麻煩的，各種瑣事一堆，租金沒多少，還不夠?嗦的。今天的房價跟5年前的水平差不多，照著這個上漲幅度，房子沒有太大的投資價值，租金也不高，投資收益率低，購房出租的投資者越來越少了。”

　　尹晴曾經也想投資一個門店，但后來不了了之。“電商這麼發達，實體店面的需求減少，商鋪也不好出租，要不就是租完了收不回租金。對我們來說，不管政策怎麼變，新的需求不太大了。現在的狀態是，有購房能力的人沒購房需求，能力不夠的又恰恰有剛需。”

　　在株洲，像尹晴這樣的本地人不少。近年三、四線城市房價止步不前，澆滅了居民的投資熱情。

　　建設銀行株洲分行行長賀濤分析，激活購房者投資型購房的最大驅動力就是房價大幅上漲，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城區商品房成交均價為4905元/平方米，較年初增長7.86%，其中商品房住房成交均價4275元/平方米，增長2.88%，由於目前株洲市城區房價總體不高，自上世紀90年代中期住房私有化以來，株洲住房均價平均每年上漲不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比為1︰330左右，導致這些年株洲城區住宅的購房者以剛需及改善性需求居多，購房者投資型購房的意願不強烈。

　　記者在多地調查后發現，正是由於房價相對穩定，普通購房者對房價的關注度並不高，當前經濟面臨下行壓力，收入提高程度較慢，投資回報率不高，市場上的購房多是剛需和首次改善型需求釋放，大部分購房者買房以自住為主，住宅領域投資型需求較少。

　　從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑：

　　株洲中房投資有限責任公司營銷總監袁江說，一般來講，120—130平方米的中大型房子賣得好，這部分需求多數是改善型。從2015年開始，90—144平方米的戶型最暢銷，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長21.8%。“說明房子越買越大，投資用的小戶型銷量越來越少，投資需求下降，從全市來看，投資型購房的比例在5%—10%。”

　　年初以來，三、四線城市房地產市場雖現火爆，但住房價格沒明顯變化。浦發銀行長沙分行公司銀行業務管理部高級經理張琦說：“2015年下半年以來，尤其是今年春節后，市場成交快速上升並持續創造新高，但是在去庫存的壓力下，價格難以出現大幅反彈，上升空間有限。” 

　　相比之下，二線城市的投資性購房就更有吸引力。在武漢市漢南區，知名房企碧桂園開發的樓盤項目，以低密度的花園洋房為主，吸引了不少外地投資者購買。

　　“房子已經賣到了第四期，銷售情況還不錯，大多數都由外地投資客購買，所以小區的入住率並不高。”售樓處銷售人員介紹，很多外地人買房一是為了投資，二是打算將來養老。前幾年第一期開盤時，聯排別墅的價格每平方米不到4000元，高層住宅價格還要低一些。這些年房價呈溫和上漲態勢，早買的投資者幾年下來肯定是有賺的。

　　武漢恆大地產一位工作人員介紹，他們最近有個新樓盤要開盤，預訂的買家中既有本地人購第二套房的，也有外地人的投資性購房。“武漢房地產去庫存壓力不大，房價也屬於穩中有升，形勢還是比較樂觀的。”

　　房地產“營改增”能否帶活商業地產？

　　部分下游企業可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調整為購買或租賃商業地產，享受增值稅抵扣的政策

　　汪輝在湖南省邵陽市經營一家園林景觀設計公司。此前，公司一直租用辦公場所。去年底，有了些許積累后，公司購置了一處辦公地。

　　說到未來投資置業的打算，汪輝說：“現在的房子夠用了，近一段不打算再購買更多房產了。房地產市場看不懂，專注於我們的主業是正途。現在經營環境不好，很多企業的資金本來就很緊張了，哪裡還有錢投資房產。”

　　5月1日國家在房地產等四大行業將全面推開營業稅改征增值稅試點，對房地產市場影響多大？

　　“營改增實施后，將給房地產業特別是商業地產帶來變化，部分下游企業可能會把原來自建辦公樓、廠房的計劃調整為購買或租賃商業地產，從而享受到增值稅抵扣的政策，降低企業稅收成本。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建教授介紹，此次房地產業營改增，確定了11%的增值稅率，而房地產業自身稅負會隻減不增，這意味著在房地產業自身稅負成本不變的情況下，給銷售的下游企業增加增值稅抵扣額度，相當於10%以上的降價促銷力度，自然會促進房地產銷售和去庫存的進度，增加下游企業的購買和租賃需求。

　　胡怡建表示，稅收制度改革本身是中性的，但由營業稅改為增值稅，客觀上發揮了增加抵扣鏈條、降低下游稅負的作用，在當前經濟下行壓力下，能夠刺激企業投資不動產的意願。而根據營改增的相關細則，購買不動產產生的增值稅抵扣額度可以在兩年內抵扣完畢，這意味著很多企業購買辦公用房后的幾年內都可以不交增值稅了，企業當然會增加這方面的投資，對於穩增長、穩投資都有正面效應。

　　山東煙台國稅部門的調查顯示，這一政策也確實提升了商業地產供需雙方對市場的信心。位於山東煙台南部新城的毅德城，建成后將成為整個膠東地區規模最大、業態最全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙台項目負責人黃文杰介紹：“項目擬投資80億元，總建筑面積達到280萬平方米，項目運行以來總體情況不錯，與多家知名企業簽訂了入住協議，但是前期房地產市場的相對低迷以及電商沖擊給我們帶來了不小的壓力。”

　　對於營改增后的市場前景，黃文杰比較樂觀：“利好主要在兩方面，一是房地產項目的土地成本可以直接從銷售額中減除，建安成本也可以抵扣進項稅額，經估算稅負是下降的。另外，隨著將不動產納入抵扣范圍，可以預測，無論是生產企業、商貿企業還是金融保險等服務業，對投資商業地產的熱情肯定會增加。”

　　胡怡建舉例說，像這次同屬於營改增范圍的金融業，大部分銀行、保險公司目前採取自建或租賃經營網點的模式，營改增后，金融業自身經營繳納6%的增值稅，而購買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度，很多銀行網點可能會逐步考慮投資購買辦公用房，原有的租賃用房也會享受到稅收抵扣，從而增加金融業投資不動產的積極性，加快現有商業地產去庫存的進程。

　　光大銀行煙台分行副行長張永軍表示：“目前我們的營業網點以租賃形式為主，全行業持有商業地產的比例也很小，主要原因就是購持商業地產成本過大。把不動產所含增值稅納入抵扣范圍的政策對我們吸引力是很大的，甚至有可能改變現有的銀行業網點運營模式。”

　　怎麼激發投資型需求去庫存？

　　去庫存的核心是發展產業，吸納人口。應優先滿足剛性需求和改善型需求，合理調整開發商數量，構建理性的房地產市場

　　如何通過投資型需求去庫存？

　　“在三、四線城市，依靠投資型需求去庫存不易。目前三、四線城市庫存壓力大，主要就是因為人口流入不足，一旦人口少，對投資型房產的租賃需求自然會更稀缺。通過刺激投資型需求，提升租賃需求的辦法去庫存，此路難通。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　記者通過調查了解到，目前三、四線城市常住人口絕大多數都在100萬以下，消費基礎薄弱。商業發展水平相對落后，加之經濟增長和居民消費能力有限，本地商家和外地品牌難以支撐多個大體量商業體的生存，因而商業地產租賃也發展不足。

　　張大偉分析，首先，去庫存的核心還是人口，人口的核心是產業，沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。三、四線城市關鍵是要調整產業結構，引導增加第三產業比重，增強對人口的吸納能力。

　　“其次，沒有升值空間就沒人買房，所以還是要降低購房成本，讓房產有投資價值。”張大偉說，降成本不是降首付，而應當降按揭成本，這樣風險才不會累積。但現在出現了不少降低購房首付而利率卻沒下降的情況，風險很大，未來還是要引導銀行降低按揭貸款利率。

　　增強三、四線城市的吸引力，增加人口流入才能從根本上消化房地產庫存。賀濤分析，2015年下半年以來，一線城市房市明顯升溫，並傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三、四線城市和小城鎮傳遞。

　　造成這種現象的主因是：三、四線城市產業發展不足，公共配套資源不足，很多三、四線城市富裕階層，為了兒女升學和老人醫療正在向二線城市遷移，因此，三、四線城市要通過增強對周邊人口的吸引力來消化庫存，包括促進三、四線城市經濟發展，提升城市綜合競爭力，擴大農民工就業崗位，讓進城農民工買得起房。另外，要在公共服務方面做到全覆蓋，比如農民工成為新市民后，醫保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。

　　在採訪中，多位業內人士表示，投資型購房者大多受市場情緒影響，喜歡追漲殺跌，導致市場忽冷忽熱，反過來會刺激房地產商的無序、非理性開發建設，這也是現在房地產市場庫存壓力較大的部分。未來要真正發展成一個自我良性運行的健康市場，還是要優先滿足、鼓勵剛性需求和改善型需求，合理調整開發商數量，加快房地產市場的結構性調整，穩定房價。在理性的市場中，剛性需求和投資型需求購房者，就可以根據自身情況理性判斷決策，讓改善型需求不再觀望，也打消投資型需求跟風追漲的傾向。