近日，一篇名为《深圳客“扫荡”东升 中山楼市成交量大涨5倍！》的文章在微信朋友圈中热转，文中直指：“中山重镇东升正式在深圳客的“铁蹄下”沦陷！在大波深圳客的猛攻下以430套的佳绩首次夺得镇区周成交第一！”

　　当下的中山楼市是否真的如此火爆，东升又为何能引得外来投资客的青睐？12日下午，记者报名参加某网站推出的从深圳出发至中山的免费看房团，一探究竟。 南方日报记者 李凤祥 实习记者 伍杰 本版统筹：覃素玲

　　近十年来，中山楼市一直是珠三角的价格洼地，也频频吸引着广州、深圳和珠海的投资者前来投资。不过在此之前，很多投资者要么割肉甩卖，要么长期套牢，一名广州投资者2011年进入中山楼市，2015年卖出，四年亏损20万。有业内专家坦言，中山楼市新房供应量大，二手房价格低，以过去经验来看“炒不起”。根据数据显示，去年中山市全年新增住宅75073套，而深圳住宅新增也仅为63770套，只有300多万常住人口的中山，新房新增套数还远远超过了深圳。

　　走访 楼市持续火爆外来客扫盘东升

　　8时30分，在深圳地铁宝体站A出口，早早聚集了十多个深圳看房者。有携家带口也有单独出行。大巴的座位只坐满了大约三分之一，似乎热度不足，一路上乘客交流也很少，经过一个半小时的车程很快就来到中山。

　　第一站率先到达东升镇越秀可逸豪园，正是因为该盘的火爆拉升了上周东升的成交量。楼盘紧邻105国道，交通便利，2014年4月开盘，分四期。最新推出的3期在2015年年底交楼，而最后一期四期预计在2017年年中交楼。

　　据观察，售楼中心门口停满了轿车，其中大部分以粤B、粤S为主，也有少量中山及全国各地的牌照。销售人员在简单介绍楼盘后，便将看房团带至样板房。期间，有一位深圳看房客告诉笔者，他已经多次前来中山看房，目前中山的价格差不多是深圳的1/6，升值空间巨大，打算买一套进行投资。

　　参观完毕，同行的一个家庭已经被带到“签约区”计价和认筹。签约区4个VIP室、两条长台，都坐满准备或正在签约的客户。目前尚在认筹阶段，房价暂定为5500元/平方米。当天上午，据笔者观察，认筹签约的客户超过50人。

　　下午，看房团又前往南区正和中州和港口镇天明御华庭，笔者所在的看房团并未有人再度出手，正和中州以中大户型为主，均价高达9500元/平方米，而2月份的时候该盘售价仅为7000元/平方米。天明御华庭毗邻中山北站，步行距离仅300米，现售价7500元/平方米，该盘售楼部内挤满了看房客，根本找不到有空的销售人员。

　　据观察，深圳投资者似乎更热衷于单品价格较低的中小户型。“小户型易租、易售，而大户型就不好处理。深圳客很少考虑大户型，如果无要求，我们是不会带他们去看的。”越秀可逸豪园的销售人员表示。

　　追溯 外来客炒房辛酸史广州客四年亏损20万

　　在当下火爆的楼市中，依稀可以看到2010年中山投资客的影子。2010年被称为中国楼市“史上最严厉调控年”，期间全国市场地王、楼王频现，当时的中山也吸引过一批外来投资者。

　　不断变化的楼价是当时人们每天的谈资，尹女士在番禺某事业单位工作，2010年中有同事惊叹“中山的楼价真低，才3000多元。”一句话让办公室炸开了锅，经过数日的讨论，几个同事决定周末组团到中山三角看房。

　　经过一番比对，她们锁定了位于三角镇旭日路与民安路交汇处的旭日御华庭。周边配套如何，尹女士的记忆已经比较模糊了，“买房之后基本没有再回去过了，小区离镇政府好像有一段距离。”

　　“小区环境还不错，而且在核心路段边上。我们买的是一期。据说还会陆续开发2、3、4期，感觉吸引力比较大。当时手头上有十多万‘闲钱’，在番禺和广州不足够付首期，又没有其他投资渠道。因此下手也很果断。”就在看房当天，尹女士一行4家人，各自买了一套126平方米的房子，成交总价约46万元，每平方米约3650元。

　　“都是冲着投资来的，因为中山房价比番禺低太多了，番禺到三角车程不足30分钟，我们都觉得还有大把的升值空间。”尹小姐说。

　　然而六年来，三角的房价并未如她们所愿，“买了之后一年我们一直关注三角的房价变化，但价格始终不见上涨，甚至略有下滑，同时新盘又一直推出，旭日御华庭后期的新房也是3500元/平方米，而且一直卖不掉，想卖也没人要。”尹小姐希望在50万元左右的价位将该房卖出，但在某知名中介网站上，该盘有超过30套房源正在转让，而其中最低价仅20万元，资料显示已经挂单超过70天。

　　陈先生的经历与尹小姐相似，不过最终他选择忍痛抛售，四年亏损接近20万元。

　　2011年底，同样来自广州的陈先生，以7000元/平方米的价格，买下大信海岸家园一个145平方米的新房。其后，因留在广州工作，房子也因此一直丢空在那里。

　　其实，热闹的楼市也曾让陈先生吃过甜头，这笃定了他在中山购房的信心。2009年陈先生在天河北购买了一套房子，当时价钱不到6000元/平方米，而到2011年时价格已经过万，2011年他还看过三乡的房子，每平方米仅2700元，让他不由感叹中山果然不负“价格洼地”的盛名。当时他认为中山楼价较低，会和广州一样有巨大的升值空间，所以看过一次大信海岸家园的房子就立刻买下来了。

　　到2015年中，天河北的均价已经超过30000元/平方米，但大信海岸家园并未享受到轻轨带来的利好溢价，数年来价格不升反降，2015年10月深中通道工程的消息带起了中山房价，陈先生开始考虑“止血”卖房。12月末陈先生以总价亏损20万的价格卖出，而这个价格仍未计算数年来缴交的物业管理费以及交易契税等。

　　探析 二手房市场渐趋火热但价格仍维持低位

　　“在此之前，从2000年到现在，单纯来中山进行投资的购房者很少赚到钱。”秦铭是火炬开发区一楼盘的销售负责人，进入中山地产行业已经超过十年，“包括深圳人在内的投资者，来中山买房也并不是第一次，但之前确实有没深中通道这样实质性的利好。”对此，一位不愿具名的投资者坦言，如果选择投资性购房，还是应该优先选择一线城市，近十年以来，广州、深圳房价早已涨了数倍，而中山至今的均价还在6300元/平方米上下，至于中山楼市价格增长缓慢的原因，他认为主要有两点：“一方面，一手房供应量太大，而本地购买力不足；另一方面二手房价格低，不利于抛售套现。”

　　数据同样可印证这一点。合富辉煌（中国）中山公司市研部数据显示：2015年中山市全年新增住宅75073套，新增面积820万平方米。据公开报道数据显示，2015年深圳住宅新增63770套，新增面积约674.78万平方米。常住人口超过1000万的深圳新增住房面积竟然还不及只有300多万常住人口的中山。

　　“二手房最近涨得很厉害，像东区、石岐区因为没有一手房，所以二手房也涨得特别快。随着房价上升，二手房业主也不断提价，最近有些单我们中介谈得差不多了，到最后反而会因为业主的提价而让交易流产。”Q房网二手中介刘先生表示。据中山市国土局网站显示：2月份中山二手住宅成交2049宗，均价3937元/平方米。目前看来，火热的中山楼市虽然已经带动二手房市场，但成交均价尚且处于低位。

　　■开栏语

　　“祥”解楼市

　　一座桥，两座城，命运相连，息息相关。2015年下半年，深中通道利好频传，叠加去库存配套政策落地，中山楼市风云变幻，近十年来波澜不惊的均衡状态瞬间被打破。以深圳人为代表的外来投资客，财力雄厚且市场嗅觉敏锐，沿着深中通道着陆点，一路向西，横扫而过，如入无人之境。

　　半年之内，火炬、东区、港口相继被“攻陷”，热门板块楼价翻番，卖断货成为常态。然而，也有一种声音在不断提示着风险，担忧在缺乏人口支撑的背景下，外来客炒高的房价谁来接盘。一时间中山楼市扑朔迷离，很多市民坦言看不懂当下的地产市场。

　　有鉴于此，自本周起，本报于每周五楼市周刊开设《“祥”解楼市》栏目，聚焦一周楼市热点，选择线上线下最受关注或最具争议的几个话题，立足市场调查，进行解析评说，以期为读者提供可资借鉴的思考和建议。●李凤祥

　　话题1.30家中山房企组团赴深推介

　　3月15日上午，由中山市房地产行业协会主办的“2016中山市房地产联展（深圳站）”启动。据悉，展出时间为3月26日至4月3日，地点在深圳市南山区保利文化广场，房展占地面积2000多平方米，参加房展的30家开发商都是目前在中山房地产行业乃至全国房地产行业的知名企业。

　　点评 在深圳客已经大举抢占中山热门板块的背景下，30家房企抱团前往深圳开展推介会，或将进一步带动深圳人的投资热情。不过目前包括火炬、东区、港口在内的热门板块货源紧张，深圳人可能会将触角进一步延伸到中山其他镇区，短期（年内）来看，有可能使中山楼价由目前的局部上涨向全面上涨发展。

　　话题2.珠海解除限购对中山有何影响？

　　3月16日，珠海停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求；同时，在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明，全面解除限购。珠海与中山毗邻，解除限购引发中山业界和投资者关注，解除限购是否会吸引珠海本地人和深圳客到前去买房，中山坦洲和三乡的楼市是否会降降温？

　　点评 珠海业界专家坦言，按照目前市场的销售状况，哪怕不需要外地人，珠海本地的购房者也有能力、有信心消化剩余的库存，因此恐怕对深圳客影响有限。另一方面，长期以来由于珠海客的拉动，中山南部的坦洲、三乡的成交和房价一直在中山各镇区前列，均价已经逼近万元；但与珠海接近两万的价格相比尚有差距，且跨城购房者多为刚需客户，对价格更为敏感，珠海解除限购恐对中山楼市影响不大。

　　话题3.刚需购房者现在是否该入市？

　　据合富辉煌中山公司市研部数据监测，上周（2016.3.7-3.13）中山市商品房成交4371套，面积43.41万平方米。环比较上周套数上涨21%，面积上涨21%；同比套数上涨297%，面积上涨301%。在价格上涨的同时，成交量依旧继续上扬。在此背景下，在天涯论坛中山社区、微信朋友圈等网络空间，很多刚需购房者纷纷担忧，价格是否会继续上涨，有恐慌性入市之忧。

　　点评 记者走访发现，目前主城区，除了西区和南区尚有部分楼盘有现货出售之外，东区、石岐区和火炬开发区均呈现货源紧张的情况，一方面是成交量大导致库存下降，另一方面也是由于年后新增楼盘数量有限。数据也可证明这一点，检测数据显示：年后2月份，中山市住宅新增729套，共计5.9万平方米，去年2月份新增4530套，55.52万平方米，分别下降83.9%及89.37%。

　　物以稀为贵，当市场供不应求时，价格自然走高。不过，根据市场走访，4月之后，将会有新盘上市，届时购房者的选择空间会更大；另一方面，目前中山二手房价格尚且相对较低，刚需购房者不妨将目光转向二手房市场。

　　2000年

　　在这这一年前后，就有外地投资者来中山购房置业，当时中山的楼价只有深圳的1/4，又是联合国人居奖获得城市，购房者主要为广州人和深圳人，最受欢迎的楼盘是位于南区的万科城市风景，但此后中山楼市价格增长缓慢，很多投资者不得不降价抛售；

　　2007年

　　金融危机爆发前，由于远洋城等楼盘的出现，让中山楼价一度蹿升至7000元/平方米的水平，当时有不少深圳客不远千里过来投资，其结果是深圳房价扶摇直上，中山房价继续保持平稳，这批投资客同样没有赚到钱；

　　2010年

　　这一年前后，随着广珠轻轨的开通，中山地产市场再度活跃，迎来了包括尹小姐和陈先生在内的第三批投资客，一直到去年下半年之前，中山楼市价格长期稳定在6000元/平方米左右，没有坚持下来的投资者，基本都在亏损。

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