保險資金大舉涉足房地產將成趨勢

保險資金對於房地產的關注正從多個投資渠道向前推進。萬科A近日發布公告稱鉅盛華及其一致行動人前海人壽成為萬科第一大股東，再度引發市場對保險資金介入房地產領域動作的關注。近期亦有部分房地產個股受到多家保險機構的關注。

分析人士認為，房地產行業整體上較高的經營穩定性和預期回報契合保險資金投資的特點，未來針對商業地產、產業地產的REITs（房地產信托投資基金）可能為保險資金運用帶來更大的想象空間。

險資投資地產股需求顯現

12月6日，萬科A發布公告稱，截至2015年12月4日，鉅盛華通過資管計劃在深圳証券交易所証券交易系統集中競價交易買入萬科A股股票，佔萬科現有總股本的4.969%。本次權益變動后，鉅盛華及其一致行動人前海人壽合計持有萬科20.008%的權益。此前，鉅盛華和前海人壽多次買入萬科A股股票。

實際上，保險資金對於房地產的關注興趣未減。在二級市場方面，近一個月的時間內，部分房地產個股受到了多家保險機構的關注。例如，泛海控股除了被前海人壽調研外，還接待了中國人壽、中意資產、安邦資管、天安財險等機構的調研，中航地產則接待了前海人壽、太保資管等機構的調研人員。

華泰証券分析師謝皓宇表示，當前房地產的投資增速已經遠低於GDP增速，也低於全社會資金投放速度，造成市場進入資金充裕、資產配置階段。保險業的銀行存款配置需要進行重新配置，以房地產開發周期為三年來測算，三年期定期存款的總利潤回報是2.75%（單利），房地產的利潤率平均在15%。即便考慮到協議存款利率會略高於定期存款利率，但仍然處在較低水平，資金在房地產的配置方面的比重有增加的空間。

某保險資管人士表示，此前保險資金在二級市場舉牌房地產的動向曾引發市場猜測，考慮到目前多家保險機構在處於區間震蕩的二級市場上對於價值投資理念的青睞，以及保險行業本身希望打通養老、醫療及相關配套產業鏈的客觀需求，投資房地產相關個股短期內套現的幾率不會很大，部分機構通過增持等方式增大在房地產公司中的“話語權”的行為可能對其實現在這一領域的發展戰略有所幫助。

中信証券研報認為，隻要房地產行業的整體估值水平不發生系統性改變，保險資金舉牌房地產公司的事件就可能再次發生。為了確保對公司保有一定影響力，長線資金選擇持續增持特定公司是完全可以理解的。

房企與資本深度結合已成趨勢

從2015年已有的保險資金在二級市場上的動作看，作為防御性板塊組成部分的房地產個股一直為保險資金所關注。某保險公司創新事業部人士對中國証券報記者表示，目前房地產資金面有所收緊，而保險資金投資方面逐漸放開，前者需要注資，后者需要尋找投資管道，所以相關個股受險資青睞並不意外。同時，保險資金對於房地產的關注，也在從多個投資渠道向前推進。

有保險公司人士對中國証券報記者表示，保險資金增持房地產個股股份有助於增大其話語權，對於業務整合也有一定幫助，而且很多保險公司的股東具有房地產行業背景，在把握市場資源方面具有一定優勢。此外，也有保險公司嘗試與其他公司簽訂股權轉讓協議，間接滲透享受相應的房地產投資方面的紅利。

上述保險資管人士認為，房企與資本的深度結合已成保險業發展的一大趨勢，跨界帶來的資源整合將豐富雙方業態和盈利模式，在二級市場之外謀求更多的投資機會。與其他行業相比，房地產行業整體上較高的經營穩定性和預期回報也契合保險資金投資的特點。未來針對商業地產、產業地產的REITs可能為保險資金運用帶來更大想象空間。

謝皓宇表示，上市公司分紅的增加或將使地產股開始向“地產債”轉變，足夠好的現金流加上足夠高的分紅，本身就具有債券的性質，近似於國外的公司制REITs，將使得地產上市公司有從股票特性變為債券特性的傾向。在經濟轉型期過后，債券特性的地產股會更加受到追捧，在某個時期可能出現高溢價。(李超)