通道遇阻 基金子公司试水ABS业务

今年2月份以来，房地产融资持续收紧。记者了解到，除银行贷款与公司债外，房地产企业股权融资等各类渠道均有收紧，而房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资方式受到约束。当前，银行通过基金子公司的通道业务来向楼市输血的途径遇阻，部分基金公司尝试转型做房地产ABS业务。

通道受阻

2017年2月13日，由基金业协会研究制定并发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”）。

记者了解到，除了对私募基金公司有关业务有所限制之外，“4号文”对基金子公司通道业务也有影响。市场人士称，在监管层严控楼市价格过快上涨、防范各路资本输血房地产融资的大背景下，“4号文”的出台实际上是监管的配套政策之一。继银行理财、信托等资金投入楼市渠道被堵后，基金子公司开展的房地产类资管计划业务也将被收紧。

据悉，受制于《商业银行法》，商业银行无法直接进行股权投资，但通过资管计划通道可以规避这一限制。基金子公司、银行直投子公司等此前常被银行用来做股权投资的通道。同时，对于一些投资受限制的领域，比如房地产、过剩产能行业、地方融资平台等，银行也会选择资管计划做通道，实现业务合规。

有统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在三类机构资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。在新规落地之后，从当前来看，银行通过基金子公司的通道业务向楼市输血的途径遇阻，若想继续开展与房地产融资有关的业务，基金子公司需要改变以往业务模式。

ABS成转型方向

据悉，早在“4号文”出台之前，部分基金子公司便已经开始尝试转型，有的开始试水ABS业务，有一些基金子公司也在开展针对房地产的ABS业务。“我们从去年开始，就在尝试往ABS方向转型。”一基金子公司人士透露，今年各家基金子公司都在做业务转型，ABS成为主要方向之一。

根据中国基金业协会公布的2016年底ABS管理人已备案产品规模和数量排名20强，嘉实资本、上海富诚海富通、华夏资本、万家共赢、长城嘉信、博时资本的子公司榜上有名。

记者了解到，对于我国房企而言，主要的资产证券化融资方式还是企业资产证券化。企业资产证券化则是通过证券公司或基金子公司成立的专项计划，在交易所发行的以非金融企业的资产作为基础资产的证券化产品。

目前监管要求较宽松。只需要符合法律法规规定，权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单即可。目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

业内人士分析，房地产企业通过资产证券化融资有比较优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。

据悉，2015年鹏华基金以公募基金身份首次参与和万科合作的房地产信托（REITS）项目，这是市场上首单较正规的REITs，也是截至目前唯一的一单。

而在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs的私募基金中，并通过REITs私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。从基础资产上看，我国“类REITs”主要模式为物业+租金的证券化模式。