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2020,千億級房企又“上新”了!

記者 鄭娜 見習記者 吳典
2021年01月11日09:22 | 來源:人民網-國際金融報 
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  鄭娜 制表

  2020年是不凡而跌宕的一年:年初突如其來的疫情攪黃了春節的返鄉置業、擾亂了房企開工節奏、推遲了購房者需求,而下半年橫空出世的“三道紅線”讓房企銷售的步伐再度加緊……

  在這樣充滿不確定的背景下,多家房企將2020年的銷售目標設定得頗為謹慎。有統計顯示,年初40家房企所定的全年銷售目標平均增速不足14%,為近年來新低。

  盡管壓力重重,仍有不少房企加速邁入千億陣營。克而瑞數據顯示,從全口徑銷售額來看,2020年千億房企數量達到43家,較2019年增加9家。

  2020年11月,龍光集團率先突破千億﹔12月,中駿集團、禹洲集團、新希望地產、建發房產、華發股份等房企亦紛紛撞線﹔聲稱“千億目標已經不重要”的時代中國,也終於在2020年實現跨越。回顧過往,千億規模進擊路上,有人激進擴張,有人“押寶”長三角,有人發力舊改……

  1 激進擴張

  在進擊千億的道路上,不少房企選擇大跨步向前,大手筆拿地,高杠杆擴張成為了它們的標配。

  “黑馬”新力地產的千億之路走得頗為凶猛而波折。2015年時,新力的銷售額尚不到50億元,此后其銷售規模進入了極速擴張期:2016年-2018年間,該指標分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元,復合年增長率高達136%。

  2019年11月,新力地產成功登陸港交所,成為最年輕的在港上市內地房企,銷售額也在這一年達到914億元,距千億差臨門一腳。

  2020年初的業績發布會上,新力給出了全年約20%的銷售增長目標,即約1100億元。也正是在這場業績發布會上,新力挖來的明星職業經理人陳凱亮相,其被委任為公司聯席董事長、行政總裁兼執行董事,專注公司業務發展和運營發展。

  在這期間,陳凱在新力的組織、投資等方面做了一系列調整,如組織架構上力倡扁平化,投資布局上加大長三角地區和大灣區的投資力度,同時發揮江西大本營的優勢等。2020年上半年,新力共斬獲22幅優質地塊,其中江西省佔7塊、粵港澳大灣區佔1塊、長江三角洲地區佔12塊。

  可惜的是,陳凱上任半年后便於同年9月份辭職,新力控股實控人張園林重掌帥印。不過,陳凱的離任並未影響新力的步伐。克而瑞數據顯示,2020年全年,新力實現全口徑銷售額1196.4億元,達成千億目標。

  中駿集團在2020年奔赴千億目標的道路上則少了些戲劇性。2018年初,過去頗為“佛系”的中駿提出了“2018年500億、2019年800億、2020年過千億”的銷售目標。同年,中駿總部遷至上海,此后便開啟加速擴張模式。2017年-2019年間,中駿的銷售額從332億元狂奔至805億元。

  2020年12月20日,中駿發布官方信息顯示,截至當日,其銷售額突破1000億元,超額完成全年業績目標。另據克而瑞數據顯示,2020年全年,其實現全口徑銷售額1015.2億元。

  與銷售規模快速增長相對應的是中駿在土地市場的活躍。據安信証券數據,2017年中駿的拿地強度一度高達96.8%。事實上,2017年以來,中駿制造了多個“地王”。

  2018年底,中駿以總價38.05億元、樓面價3.91萬元/平方米拿下廈門湖裡區一幅地塊,刷新了廈門地區的紀錄﹔2019年11月,中駿再以59.4億元、樓面價4.51萬元/平方米成功競得枋湖2019P01地塊,刷新當時廈門土地市場總價和島外樓面單價紀錄。

  2020年4月,一家名為上海泰鳴的房企在廈門以103.55億元競得一宗地,成為當地歷史上首個百億地塊,樓板價達到了4.93萬元/平方米,成為廈門新總價和單價地王。盡管當時中駿極力否認與上海泰鳴的關系,但其2020年半年報中卻出現了該地塊的身影,中駿應佔權益為65%。

  值得一提的是,激進拿地的背后,中駿集團的杠杆水平也在提高。2020上半年,該公司短期有息負債佔比45.5%,較2019年上升16.3個百分點,高於TOP 50房企中位數﹔現金及銀行存款結余與短期債務的覆蓋率為1.2倍,淨負債率相比2019年末上升8.3個百分點至68.3%。

  曾經低調的新希望地產也於2020年高調踏入了千億房企陣營。據新希望地產方面披露,截至2020年12月24日,其年度銷售額突破1000億元,正式跨過規模門檻。

  新希望地產並不是從一開始就著力於規模擴張的。早前,新希望集團董事長劉永好曾表示,公司的地產業務是被逼出來的,對地產並沒有多少野心。2013年,新希望地產年銷售額僅19億元,全國布局5、6個城市。

  情況在2014年開始發生轉變。當年,年僅32歲的張明貴接任新希望地產總裁一職,帶領公司步入快速發展期,2015年-2019年,新希望地產的全口徑銷售額從不足百億元極速增長至735.9億元,躋身行業TOP 50。

  新希望地產在土地市場上亦揮金如土。中指院統計顯示,新希望地產的拿地金額從2017年的178億元增長至2019年的319億元,排名也從48位晉升至28位。

  與規模共同增長的還有新希望地產的負債規模。2019年,新希望地產的短期借款為2.04億元,同比大幅上漲307.32%,總負債較2018年增長53.62%至838.68億元。2020年上半年,該公司的短期借款繼續攀升至6億元,而總負債則增至966.28億元。

  2 “押寶”長三角

  “千億俱樂部”新會員中,不少企業選擇持續深耕長三角地區,並從這片投資熱土中收獲較高的業績支持。

  今年新入千億陣營的9張新面孔中,有多家企業從華東地區收獲了突出的業績支持。

  總部位於珠海的房企華發股份2019年失約千億目標之后,2020年初再提“三個千億”目標,即集團營收、全口徑銷售額、房地產業務流量收入均突破千億。

  克而瑞數據顯示,華發股份2020年實現全口徑銷售額1205億元,位列行業第34名。

  而在華發的千億征程上,華東地區起到了不可忽視的作用。2017年至2019年間,華發股份分別實現簽約銷售金額310.17億元、582億元、922.73億元,來自華東地區的銷售額佔比分別為19.45%、38.96%、40.66%,逐年提高。

  2020年,華發股份繼續加大對長三角地區的布局。據披露,2020年前三季度,華發獲取土地總計容面積約為301.81萬平方米,同比增長24.3%﹔從城市來看,除珠海外,其新增土儲多位於上海、杭州等核心一二線城市,從區域分布來看,其新增土儲中長三角地區佔比高達67.4%。

  另據中指院數據,2020年下半年,華發股份分別在上海閔行區、浦東新區、靜安區拿下3宗地,溢價率分別為46.41%、32.71%、1.25%﹔其全年在上海拿地金額達到112億元,僅次於香港置地、金地、招商蛇口。

  2017年加速長三角城市群的布局、2018年明確深耕長三角地區,合景泰富對該區域的重點布局也有力地支撐了其近年來的千億征程。

  2018年,合景泰富共實現655億元的預售額,其80個在售項目中,30%來自粵港澳大灣區,而有45%來自長三角區域﹔2019年,其實現預售額合計861億元,118個在售項目中有43%來自長三角區域。

  2020年,長三角區域持續發力。上半年,合景泰富實現預售額368億元,120個在售項目中,按預售金額貢獻劃分,37%來自長三角區域,與來自粵港澳大灣區的貢獻比例持平。同時,在合景泰富2020下半年推出約20個全新項目、1300億元的可售貨值中,粵港澳大灣區佔比45%,長三角區域佔比30%。

  如今,在曾同為“華南五虎”的恆大、碧桂園、雅居樂、富力早已成為行業頭部企業之時,合景泰富也終於在區域深耕的加持下,於2020年越過千億門檻。

  據合景泰富披露的銷售簡報,其2020年全年銷售金額約1036.08億元,順利完成年初定下的1033億元銷售目標。

  發軔於廈門的禹洲集團當前的基本盤便在長三角地區。2016年,禹洲集團將總部從福建遷至上海,並在此后的兩年間在蘇州、南京、上海、揚州等長三角城市發力,銷售額也從2016年的232億元增長到2019年的751億元。

  遭遇疫情侵襲的2020年,是禹洲集團實現2017年提出的“三年沖擊千億”戰略目標的關鍵年。而與多家房企調低銷售目標不同的是,禹洲堅持目標,其創始人、董事局主席林龍安多次表示,“2020年將實現千億目標。”

  所幸,2020年12月7日,禹洲集團發布公告稱,累計合約銷售突破1000億元,正式躋身“千億俱樂部”。

  長三角區域為其做出了突出貢獻。2020年上半年,在禹洲累計428.5億元的銷售額中,長三角區域的銷售佔比達到62.5%。在蘇州市場,禹洲雖進駐不到3年時間,但單城銷售突破了100億元的銷售規模。

  3“遲到”的撞線

  完成千億銷售額,對於房企來說是一個分水嶺,也是一座裡程碑。在困難重重的2020年,有房企經過多年的努力終於跨過了這道坎。

  在沖擊千億的道路上,還有很多企業經過多次努力才最終達標。

  克而瑞發布的榜單顯示,2020年新入千億的房企中,龍光集團以1497億元的全口徑銷售額位列首位。但事實上,這份千億“成績單”晚到了一年。

  2018年3月,龍光集團在2017年的業績會上正式提出千億目標。時任龍光集團首席財務官兼執行董事的賴卓斌在會上提及,“龍光的銷售目標是2019年實現千億元,2020年達到1500億元。”

  彼時,龍光集團處於高速擴張中。公開信息顯示,2016年-2018年間,龍光集團的銷售規模實現了從287.2億元到718億元的增長,年復合增長率為58%。

  不過,龍光集團管理層在2019年選擇降速,將全年業績目標設定為權益銷售850億元。以此計,2019年,龍光集團完成權益合約銷售額約915億元,完成了全年銷售目標的108%﹔但其全年實現合約銷售額約960.2億元,與千億軍團失之交臂。

  2020年初,龍光集團將全年銷售目標定為權益合約銷售額1100億元,較2019年權益額增長僅約20%。從以往表現來看,龍光集團2020年跨過千億門檻在意料之中,但相較於其此前定下的目標,其增長仍是放緩的態勢。

  類似的戲碼也在時代中國身上上演。2018年曾對外表示2019年或2020年會實現千億的時代中國,也在過去的兩年間經歷了增長降速,推遲了千億時間表。

  在2019年初的業績會上,時代中國為全年設定的業績目標為750億元,年增長率僅約為24%,遠低於2018年45.5%的同比增幅。而2020年,時代中國設定的銷售目標為823億元,預期增速進一步降低至僅5%左右。

  時代中國董事會主席兼行政總裁岑釗雄在2020年初時表示,“公司內部已經不把千億作為重要目標,因為我們相信就算今年不實現,明年也會實現。”

  大幅調低的銷售目標,對於時代中國來說並沒有完成的難度。數據顯示,時代中國2020年前11月就已實現銷售額836億元,超額完成年度目標。截至2020年12月31日,時代中國全年累計合同銷售額約1003.81億元,佔據了千億房企的最后一個名額。

  然而,在規模終於突破千億大關的同時,時代中國的負債也達到了新高。東財Choice數據顯示,截至2020年上半年,公司負債總額達到1371.1億元,較2019年末的1253.94億元增長117.16億元。同期短期借款攀升至253.67億元,較2019年末的185.98億元增長36.4%,資產負債率也於首次達到80.1%。

(責編:杜燕飛、羅知之)

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