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醞釀已久的公募REITs按下“啟動鍵”。

日前，中國証監會與國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內公募REITs試點正式起步。同時，証監會發布《公開募集基礎設施証券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），對基礎設施REITs公募基金產品的設立、運作等做出明確規定。

業內對這一試點充滿期待。有數據推算，中國公募RETIs市場規模可達6萬億元。

利好三方主體

REITs產品是以不動產資產收益為分紅來源的權益性投資工具。

上海証券基金研究中心分析師姚慧在接受《國際金融報》記者採訪時表示：“公募REITs推出將提高我國實體經濟直接融資比重，有效降低存量不動產的杠杆負債率。”

從三個參與主體來看，姚慧分析了公募REITs推出的積極影響：

對新基建的各投資主體（各級地方政府、地方政府融資平台、大型國有基建企業等）而言，公募REITs的推出將為其提供良好的資金退出渠道，加速資金周轉、降低投資主體債務水平，尤其是降低地方政府負債率，提高財政或企業的持續投資能力。

對投資者特別是個人投資者而言，公募REITs提供了一種以很小金額參與優質實體資產投資的新渠道。且美國經驗表明，公募REITs與股票、債券、商品等其他金融投資產品的相關性較低，長期收益率較穩定，對於進一步改善投資組合具有積極意義。

對基金公司而言，公募REITs同現有的公募基金產品存在較大差別，是一個全新的業務領域，挑戰巨大，機遇同樣巨大。有統計顯示，中國存量基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將其中1%進行資產証券化，就可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。能否在這個領域獲得先發優勢，可能改變公募基金在資管行業的江湖地位。

市場潛力巨大

REITs起源於20世紀60年代的美國，在過去幾十年中迅猛發展。截至2019年末，美國公募REITs市場規模約1.3萬億美元，約佔其GDP規模的6.5%。若按照該比例推算，中國公募REITs市場規模可達6萬億元人民幣。

此前中國市場雖未推出REITs制度，但基於市場的迫切需求，市場機構通過債權性質的類REITs模式進行了卓有成效的探索，目前深滬交易所合計發行的類REITs產品發行規模約4000億元。

我國境內尚未有真正意義上的公募REITs，鵬華是國內較早開展REITs業務研究的基金公司。

2011年，鵬華美國房地產証券投資基金成立，這是我國公募基金投資海外REITs產品的破冰之舉。

2015年，鵬華前海萬科REITs成立，以深圳前海地區優質商業地產為基礎資產，面向公眾募集並在深交所挂牌交易，大大增強了產品的流動性，也是國內第一隻符合國際慣例的公募REITs產品。

哪些資產適合發行基礎設施公募REITs？鵬華基金認為，遴選公募REITs的基礎資產需遵循三大原則：一是為較好匹配投資人的權益投資風險溢價要求，基礎資產需具備較高收益率﹔二是基礎資產須具備長期、穩定的現金流﹔三是基礎資產市場化運作，且權益無瑕疵、可轉移和法律隔離。

根據上述原則，適合開展公募REITs的大類基礎設施有：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流園區等，基本覆蓋大類基礎設施。

難點尚待破解

盡管市場潛力巨大，但在現有框架下，公募REITs投資存在諸多難點。

外部而言，國內對於REITs的法律體系和發行、上市、交易等細則尚待完善。

姚慧指出，目前國內現有的類REITs產品和美國成熟產品相比較主要存在三點不同：一是實現了基礎資產的份額切割和公募化﹔二是實現基礎資產的“真實出售，破產隔離”﹔三是實現了稅收中性。

“本次通知標志著份額切割和公募化的實現，我們認為接下來可能通過相關法律體系的進一步完善，以實現資產真實出售和稅收優惠。”姚慧表示。

當前類REITs普遍採用了ABS（資產証券化）產品中的“結構化”模式，風險較大的次級產品由發行企業持有，優先級產品向市場發行，市場投資者僅獲得固定的本息收入，不參與不動產增值收益，也不承擔不動產貶值風險。

姚慧認為，隻有打破結構化的模式，脫離主體信用依賴，發展真正的權益型REITs，才能體現其實際價值。

此外，我國的稅收制度導致REITs在運營、持有、退出的各個環節稅收較重，存在重復征稅的弊端。因此，需要逐步建立和完善符合我國國情的REITs稅收中性政策體系，以提高公募REITs的收益率水平，調動投資者積極性，才能使其獲得應有的發展。

內部而言，公募REITs作為一個全新的資管產品，其設立和運行的一系列外部和內部的規章制度和流程都需要新建，重點是風險防范和投資者教育。

在姚慧看來，公募基金管理人首要的一點是甄選出能提供穩定現金流的基礎資產，再以合理價格提供給合適的投資者，在基金運行過程中時刻嚴控風險，把好“保護投資者利益”的第一道關。其中，為REITs基金選擇合適的投資者以及投資者教育必不可少。

“總而言之，作為跟現有公募基金產品存在較大差別的公募REITs，儲備熟悉這一領域的人才可能是當前各基金公司需要考慮的首要問題。”姚慧認為，在法律法規明確完善的前提下，公募REITs會迎來真正的大發展，而機會總是青睞那些有准備的人。

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