融360大數據研究院日前發布監測報告顯示，2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基准利率的1.155倍，環比上月下降0.35%，連續兩月下降﹔同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升4.24%﹔從城市來看，1月共有7個城市出現下降，較上月17個城市有所減少，多數城市上月出現下降后本月保持穩定。

　　值得注意的是，從各地區政策的新動向來看，建設住房租賃市場的腳步已經加快，專家認為從剛需角度看多重利好明顯。同時該報告預測，長期來看，房貸利率有望繼續下行，未來剛需購房貸款成本或將下降。

　　房貸利率連續兩月下行

　　批貸、放款流程加快

　　房貸利率走勢近期備受關注。融360監測報告顯示，2019年1月在全國35個城市533家銀行中，有16家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，佔比3.00%，較上月新增8家銀行分（支）行﹔有34家銀行分（支）行回調利率，佔比6.38%，較上月減少20家﹔有479家銀行分（支）行首套房貸款利率較上月持平，佔比89.87%。

　　2019年1月全國首套房貸款平均利率最低的城市前十分別為上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。監測的35個城市中，首套房貸款平均利率最高值為武漢6.16%，較上月下降8BP。

　　數據顯示，首套房貸款執行基准利率上浮10%仍是主流。全國533家銀行分（支）行中，有132家銀行首套房貸款執行基准利率上浮10%，較上月增加1家﹔153家銀行首套房貸款執行基准利率上浮15%，較上月減少8家﹔126家銀行首套房貸款執行基准利率上浮20%，較上月持平﹔38家銀行首套房貸款執行基准利率上浮25%，較上月減少1家﹔20家銀行首套房貸款執行基准利率上浮30%，較上月減少3家。

　　首付情況方面較上月未發生變化，首套房首付三成的銀行佔比近八成。值得注意的是，2019年伊始隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區政策性住房存在首付優惠。例如，北京地區購買商品房首付最低為35%，但是購買共有產權房等政策性住房首付最低為三成，首付成數降低使得剛需購買門檻相應降低。

　　此外，由於降准以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動性較為充裕。“近期批貸、放款流程加快，不少申請組合貸的客戶都在1個月內走完了流程，純公積金貸款或者純商業貸款會更快一些。”某大型連鎖房產中介業務人員向記者表示。

　　多地因城施策緩解供需壓力

　　利好剛需趨勢明顯

　　1月以來，多地對房地產政策進行了調整，主要涉及公積金貸款、限購、加快租賃市場建設等方面。對此，業內人士表示，因城施策在各地政策內容中得到很好體現。

　　長沙、內蒙古等地公積金貸款政策標准趨於嚴格。例如，長沙申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”，提高了公積金貸款申請的門檻，同時還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款佔房款比值挂鉤。內蒙古要求職工申請住房公積金貸款必須連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，且賬戶處於正常繳存狀態，不得以補繳、躉繳等形式代替連續繳存，調整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額挂鉤。

　　業內人士表示，各地規范商業貸款與公積金貸款可以有效預防加杠杆投資、投機等行為再度擾亂市場，但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響，預計未來將會有更多城市將結合自身現狀對公積金貸款政策作進一步的細化調整，確保有效促進當地房屋貸款市場的規范和完善。

　　在部分地區公積金管控趨嚴同時，也有部分限購、限售政策出現地區性緩和調整。青島高新區取消限購，大連市印發《大連市戶籍管理若干規定》，取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶后，3年內不得抵押、轉讓”“落戶新市區滿5年可遷主城區”等限制，並對其他條件進行了相應的難度降低。

　　此外，提速建設住房租賃市場成為多城市新趨勢。深圳首次實行住房租賃在線登記。鄭州實現房屋租賃行業信用信息網上查詢。杭州首宗集體建設用地建設租賃住房開工。合肥有望率先建立租金月報制度，通過第三方機構開展市場租金分析和監測。

　　整體而言，從各地區政策的新動向來看，建設住房租賃市場的腳步已經加快。建設住房租賃市場所需要的軟硬件條件各地已開始積極落實。

　　融360大數據研究院分析師李唯一表示，從剛需角度來看，未來整體利好趨勢明顯。“首先，房屋居住權獲取渠道拓寬，隨著市場中針對居住需求的供給，通過購房才能解決居住需求的壓力得到緩解﹔其次，政策性住房如共有產權房的試點成功到推廣普及，為剛需購房解決居住需求降低了門檻和資金支出﹔最后，隨著市場中房貸利率下行以及銀行資金流動性的好轉，租房以及購房支出的利息成本也將降低。”李唯一說。

　　房貸利率或呈下降趨勢

　　今年房價上漲空間不大

　　對於未來樓市走勢，中央經濟工作會議定調“因城施策”，提法也從“分類調控”改成“分類指導”。地方兩會上，強調完善住房保障體系成為重點工作之一。

　　北京指出，2019年要更好解決群眾住房問題，完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地產市場平穩健康發展﹔完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐﹔出台進一步規范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩定。福建省指出，要堅持租購並舉，推進棚戶區改造，加強共有產權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系，完成棚戶區改造4.5萬套。四川省、江蘇省、天津市等地也表示，將加強房地產市場監管，健全市場體系和保障體系，增加長期租賃住房供應，大力培育和發展住房租賃市場。

　　利率方面，融360報告認為，未來整體利率繼續回落的可能性較大。“從目前市場資金情況以及央行的定向調整政策來看，未來銀行的資金將會保持良好的流動性。預計受銀行流動性利好影響，后期房貸利率有望繼續下行，具體調整時間以及幅度因城市實際情況而異，總體而言未來剛需在購房貸款成本上將會有所下降。”李唯一表示。

　　不過，中原地產首席分析師張大偉則認為，春節前后，銀行的資金面並未完全寬鬆，因此，預計短期內銀行下調房貸利率的可能性不大。同策研究院總監張宏偉持近似觀點，他認為即使利率下調，相對基准利率來說，也是上浮狀態。此外，對於一二線大城市來說，房貸利率微調，背后依然是高房價的基調，對樓市的影響微不足道。隻有房價真正下降，市場才會好轉。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李赫強調，盡管房貸利率下降確實會使得購房者的購房成本降低，在理論上將為房價上漲提供一定的支撐，但由於現階段市場中的購房需求較弱，疊加今年一二線城市共有產權房、長租房等大量入市，預計今年房價上漲空間不大。

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