隨著央行降准的“放水”，北京地區一些銀行又做起了“首付貸”生意。北京商報記者近日調查發現，有多家貸款中介都在推薦“首付貸”業務，不過，與以往借道消費貸的渠道不同，如今的“首付貸”則披上了公司經營貸款的“馬甲”。在分析人士看來，無論“首付貸”還是“經營貸”，都在變相地回避國家對於信貸政策的監管，銀行應該嚴守底線，加強貸前審核和貸后檢查，確保信貸資金流向正規。

“買照、包裝、套現”一條龍服務

北京商報記者調查發現，在政策調控高壓、土地市場流拍率增加、樓市成交持續低迷的情況下，為了吸引購房者，有不少貸款中介機構開始違規推出“首付貸”、“經營貸”購房措施來降低首付。

不久前，在北京工作的張先生看上了一處位於豐台區六裡橋附近的新開樓盤。據張先生介紹，因為涉及二套房交易，該樓盤要求的首付比例為80%。安居客數據顯示，目前，該樓盤每平方米單價在77800元左右，在售戶型主要為84平方米、85平方米兩居，89平方米三居以及173平方米四居戶型。也就是說每套房子市場成交價約為653萬元、661萬元、692萬元以及1345萬元不等。

以張先生看中的89平方米三居戶型為例，該戶型的總價約為692萬元，如果以二套房首付比例80%計算，那麼張先生就要一次性付清553萬元首付。正當張先生為了首付缺口犯愁時，該樓盤銷售為他推薦了一家貸款中介。

根據該貸款中介員工的介紹，可以從銀行申請經營貸款，充當首付資金。他表示，如今消費貸審查非常嚴格，如果貸款金額在100萬元以上，就建議申請“經營貸”，隻需要買一個公司証照做“包裝”即可申請貸款，1000萬元估值的房屋基本可以貸出600萬-650萬元。

隨后，北京商報記者以購房者身份對多個貸款中介進行了調查咨詢。多數貸款中介聽到貸款用途是為了購房時，都沒有表現出詫異的態度。一位貸款平台人士告訴記者稱，“消費貸現在查得比較嚴，目前主要在做的業務就是經營貸。隻需要身份証、戶口本、房產証、結婚証以及購房客戶個人半年的銀行流水即可。公司証可以購房者自己去中介購買，經營范圍一般是文化傳媒、貿易、科技類行業，費用也就1萬元左右”。

另外一家貸款中介則提供“一條龍”服務，幫助申請人買公司証進行包裝，從貸款申請到放款套現，總費用在貸款金額的3%-4%左右。

那麼，這些貸款中介是與哪家銀行開展合作？在北京商報記者的調查中，多家中介公司都提供了合作銀行的名稱，均為股份制銀行。其中，一家總部在南方地區的股份制銀行更是被多家中介機構提及。據貸款中介的介紹，該銀行經營貸的利率基本在6.1%-6.8%，而且可以每個月隻還利息，年底還貸款本金的5%，還款壓力相對較小。

銀行貸款“違規”進入樓市

業內人士分析認為，“首付貸”重出江湖的原因與樓市成交量低迷有關。從2018年的數據來看，北京新建期房的成交數下滑趨勢明顯，據諸葛找房數據研究中心發布的最新數據顯示，截至2018年12月28日，北京市新建期房成交套數25151套，2017年成交26677套，北京新建商品房住宅年成交已連續兩年不足3萬套。2017年北京樓市入市的商品住宅套數僅有27169套，處於近年來的最低點，而2018年這一數字高達41983套，是近三年的最高點。因此，在2018年供應量井噴的情況下，成交量萎縮帶來庫存大幅度上漲。目前北京樓市商品房住宅庫存已接近7萬套，也刷新了近三年的最高點。

“首付貸”或“首付分期”降低了資金不足的購房者進入房地產市場的門檻，因此，“首付貸”也被業內視為房地產市場房價高漲的推波助瀾者。2018年6月底，住建部等七部委就聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市把打擊操縱房價房租、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙作為重點治理對象。2017年，住建部、央行、銀監會聯合印發《關於規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

銀監會在《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》中將違反房地產行業政策作為整治工作要點之一，包括發放首付不合規的個人住房貸款﹔以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利﹔綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡套現等資金用於購房等均被作為重點查處對象。

目前監管對購房首付款的資金來源審查非常嚴格，此操作不會被發現嗎？對於北京商報記者的這一疑惑，上述貸款機構中介人員篤定地說，“我們其實就是和銀行合作的貸款公司，既然說銀行有這個政策，那就不會去查，其他銀行也查不到。隻要在銀行抽查時把流水做出高回報率就可以，目前最快的時候15天就能放款”。

另有一位貸款中介說，目前很多銀行都對貸款審查很嚴格，能通過經營貸充當購房首付的銀行不多，上述這家股份制銀行算是為數不多的一家。據他透露，去年該貸款中介依靠這種方式，為這家銀行北京分行推介了數十億的貸款。

對於多家中介公司的說法，北京商報記者也採訪了這家股份制銀行。該行北京分行人士回應稱，從未開辦過任何首付貸或類首付貸的產品。根據國家深化小微企業服務，支持實體經濟發展的精神及相關要求，積極解決小微企業融資問題，加大小微企業貸款投放力度，該行開展個人經營貸款業務。用於補充小微企業經營性資金需求，業務辦理均嚴格按照央行相關政策執行，認真履行受托支付的規定，貸款發放均有明確用途資料。

該人士同時表示，貸款發放后，銀行也會按要求開展貸后管理工作，重點核查貸款資金流向情況，如發現有資金流向異動的，則採取收回貸款等相應措施。

加劇多重風險

那麼，為何“首付貸”這種違規操作屢禁不止？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者採訪時分析認為，無論“首付貸”還是“經營貸”，都在變相地回避國家對於信貸政策的監管，一旦首付都涉及到貸款，那麼后續房貸的風險就會傳導，進而影響很多市場問題。從管控風險的角度來講，銀行也需要進行風險內容的提示。

對商業銀行來說，“首付貸”產生的金融風險也不言而喻。在中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英看來，對商業銀行來說，“首付貸”的第一個風險就是合規風險。國家一直倡導的是讓金融去支持實體產業，同時對房地產貸款有嚴格的限制，這些行為都違背了銀監會和國家的有關政策。其次，房價過高，就會導致購房者債務負擔加重。再加上購房者本身又利用首付貸這種高杠杆，實際上就是在放大貸款的風險。銀行應該嚴守底線，嚴格控制風險，合規經營。保証整個銀行資產的流動性和安全性，嚴格按照銀監會的要求來進行貸款業務。

而對於涉足“首付貸”或“首付分期”的購房者而言，更是面臨巨大風險。嚴躍進強調，購房者如果被查出信貸挪用問題，就會涉嫌違法行為，對個人信用記錄會產生一定影響。如果無法償還，房產也會被銀行扣押。因此，購房者不能過於急躁，盲目使用貸款，而且，從還貸壓力的角度來講，經營貸的利率上浮幅度通常比較高，后續的償債壓力較大。

 

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