套現、彌補虧損、打折出售…上市公司年底掀起賣房潮

　　截至今年12月初，出售房產資產的上市公司達33家，涉及的公告次數達52次，比2017年全年的45次還多。其中，第四季度截至12月8日，已有11家上市公司公布賣房信息。

　　一到年末，上市公司賣房潮又如期而至。

　　與往年不同，今年上市公司賣房大軍呈現四大特點：一是賣房案例比去年多，其中不乏一線城市房產﹔二是賣房主角范圍更廣泛，除為了扭虧的企業外，包括券商在內的“不差錢公司”也開始變賣房產﹔三是在近期房地產企業業務數據向好的情況下，卻頻現上市公司甩賣房企股權或剝離房地產業務﹔四是部分上市公司出現“賣房難”現象，主動打折出售房產。

　　賣房變現者眾

　　12月7日，海航物流集團有限公司在北京集中推介了10項優質資產，涵蓋寫字樓、酒店、商業地產、在建工程、非上市公司股權等多領域，總報價約76億元。其中包含了頗受關注的北京海漁廣場和三亞喜來登酒店。

　　北京房產被變賣，這在上市公司中並非獨一案例。

　　金智科技將位於北京的4套住宅、總面積超過550平方米的房產以3308.16萬元的價格出售給江蘇金智集團有限公司。出售的目的是“進一步盤活公司存量資產，降低異地管理維護成本，提高資產運營效率，適當控制銀行借款規模和財務費用，降低公司資產負債率。”

　　盤活存量資產、降低負債、改善財務狀況，這是大部分上市公司出售房產的理由。而其中，又有部分企業試圖通過出售房產使業績“扭虧為盈”或拯救業績下滑的幅度。這是歷來上市公司業績調節的“利器”。年初時，北汽藍谷（S*ST前鋒）就因處置房產增收增利而摘帽。

　　近期，同樣是變賣北京房產，中迪投資在11月初時公告稱，擬將位於北京市朝陽區東方東路、建筑面積193.93平方米的房產作價1350萬元出售給北京天利天力咨詢服務有限公司。該房屋賬面原值超過330萬元，賬面淨值299萬元，交易完成后預計產生約743萬元的稅前收益。

　　中迪投資前三季度虧損633萬元，出售一套房產足以彌補此虧損。因此，深交所后來向該公司發布了關注函，要求其對次交易的必要性進行說明。

　　Wind數據顯示，截至今年12月初，出售房產資產的上市公司達33家，涉及的公告次數達52次，比2017年全年的45次還多。其中，第四季度截至12月8日，已有11家上市公司公布賣房信息。

　　12月5日，華伍股份將位於豐城市河洲街道的閑置國有土地使用權、地面建筑物房產進行轉讓，轉讓價為3146萬元，預計可產生利潤1516萬元。轉讓的理由是“轉讓的標的資產為公司老廠區土地使用權和建筑物，轉讓將有利於盤活公司閑置資產。”

　　此外，道明光學、銀之杰、建發股份、天喻信息、三變科技等公司也相繼公告擬出售房產或土地。

　　值得注意的是，今年還有不止一家券商加入到賣房行列中。在市場波動下行之下，券商定增、賣房多舉措儲備余糧“過冬”。

　　近日，國元証券在上海聯合產權交易所披露轉讓信息，擬以3500萬元的價格轉讓四套位於上海市區的房產。而在此之前，中原証券曾挂牌出售11處房產，分別位於北京、鄭州及河源等地的員工宿舍及營業部辦公場所。

　　頻現出售房企股權

　　除直接賣房外，近期還頻現上市公司出售房地產公司股權。

　　12月3日，香梨股份擬以非公開協議轉讓的方式將全資子公司——巴州昌達房地產開發有限責任公司100%股權作價逾6000萬元轉讓給新疆家合房地產開發有限責任公司。后者為香梨股份的間接控股股東新疆昌源水務集團有限公司的子公司，此次交易涉及關聯交易。

　　讓市場疑惑的是，在出售昌達房產之前，香梨股份還曾公告稱，擬在巴州投資設立房地產開發公司，出資的資產是土地及應收賬款債權，合計金額為6068.67萬元，與上述出售的房產股權價格相當。

　　香梨股份稱，房地產開發並非公司主營業務，且公司沒有房地產開發相應的專業經驗和專業人員，轉讓房地產公司股權可以“盤活公司資產、降低經營風險、有利於公司發展和股東的利益。”並稱此次交易預計將增加公司今年約650萬元-850萬元的投資收益。

　　此收益也基本可以覆蓋香梨股份今年前三季度的虧損。今年1-9月，香梨股份營業收入2277萬元，虧損428萬元。而去年全年，香梨股份是盈利508萬元。如果香梨股份第四季度其他業務不虧損且上述交易按最高投資收益算，那麼今年其業績或與去年相差不大。

　　除香梨股份外，11月底，雲南旅游擬逾12億元出售雲南世博興雲房地產有限公司55%股權，接盤方是華僑城集團的全資子公司華僑城西部公司。華僑城集團是雲南旅游的控股股東，因此此交易也是關聯交易。

　　被出售的世博興雲並非虧損資產。2015-2018年上半年，其淨利潤分別為2897萬元、-440萬元、6070萬元及4384萬元，近三年其利潤增長趨勢明顯。雲南旅游將其打包出售的理由是“為了聚焦旅游主營業務，強化核心業務”。

　　出售房企，香梨股份和雲南旅游的理由是一致的，即聚焦主業。

　　有數據統計顯示，過去十年，房地產的投資收益大舉跑贏上市公司主營業務的利潤增速，甚至此前有新三板公司老板調侃稱“幾年前變賣家產創業，結果幾年下來，公司剛盈利，而我卻買不起房了”。

　　這吸引了不少上市公司進行房地產投資，包括直接購房或投資房企。如今房地產行業宏觀調控力度空前，相關資產增值空間有限，這或將成為上市公司處置資產的原因之一。

　　而Wind數據顯示，2018年三季度A股上市公司投資性房產價值1.1萬億。其中剔除房地產上市公司后，擁有投資性房地產資產的企業數量達1696家公司，佔據A股上市公司一半以上。因此，賣房大軍或將持續擴大。

　　賣房路曲折有公司打折出售

　　或由於急於變現、行業大環境等因素影響，近期上市公司的賣房大軍中不乏“打折出售”的按理。

　　10月底，三變科技擬將持有的9套房產通過產權交易機構公開挂牌出售，房屋總估值超過4500萬元，其中3套位於北京，4套位於上海。出售理由是為了優化和盤活公司存量資產。

　　今年前三季度，三變科技虧損4491萬元，賣房變現有利於其拯救業績。按公司的說法是“若上述房產按評估值完成出售，扣除賬面淨值、各類稅費等，預計對本年度淨利潤影響金額約為1646萬元”。

　　然而一個月后，三變科技的房子還沒賣出去，其中4處房產已征集到意向受讓方，而其余5處仍未征集到受讓方。沒賣出去的5套房子評估值為2492萬元，其中3套位於上海，1套位於北京，1套位於哈爾濱。

　　因此，三變科技打算將其打折出售。其公告稱，根據房產市場情況結合公司資產的實際狀況，公司董事會同意上述公開挂牌未征集到受讓方的5處房產終止挂牌，通過其他公開方式進行出售，成交價不低於評估價的90%。按此計算，5套房子最終的成交價約為2243萬元，比評估值低約250萬元。

　　盡管打折賣，三變科技還是賺的。例如位於北京宣武區的那套房子，三變科技的購入價格是514萬元，打折后的出售價是1581萬元，二者相差兩倍多。

　　除三變科技外，今年賣房路比較坎坷的還有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算賣出位於重慶及深圳的5處住宅，三個月后仍然還有3處未出售﹔后者去年年底即挂牌出售位於上海及哈爾濱的房產但最終沒賣出去，今年3月份二度挂牌出售，不過價格方面並未折價。

 

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