人民網
人民網>>金融

物業IPO之后 市盈率分化趨顯

陳博
2018年07月01日08:23 | 來源:中國經濟網
小字號
原標題:物業IPO之后 市盈率分化趨顯

  短短三天之內,香港資本市場接連迎來兩支物業勁旅。6月22日,佳兆業集團控股有限公司發布公告稱,建議分拆附屬公司佳兆業物業在香港聯交所主板上市,聯交所已確認可進行分拆。

  在此之前,6月19日,碧桂園控股有限公司(2007.HK)旗下物業板塊碧桂園服務控股有限公司(6098.HK)(以下簡稱“碧桂園服務”)在香港聯交所主板上市。這是自2014年彩生活(1778.HK)登陸香港主板以來,第8家港股上市的物業公司。

  已上市8家物業公司的市盈率,大部分高於港股主板的2017年平均市盈率,但分化趨顯。

  市盈率大多跑贏港股主板

  6月26日,碧桂園服務收盤報10.74港元/股,漲0.19%。招股書顯示,截至2017年12月31日,碧桂園服務歸屬股東應佔利潤約4.017億元人民幣(合4.795億港元),總股本25億元,2017年每股收益約0.1918港元。

  若按照6月26日的收市股價估算,當天碧桂園服務基於2017年每股收益的靜態市盈率達到約56倍。

  經濟觀察報同時統計了彩生活、中海物業、綠城服務、雅生活、中奧到家、浦江中國、祈福生活服務等7家港股物業公司的靜態市盈率,分別約為22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

  而2018年香港服務業統計摘要數據顯示,2017年,在香港所有上市的企業中,主板所有股份的平均市盈率為16.3。這意味著,除了中奧到家、祈福生活服務之外,其余港股上市的物業公司市盈率普遍跑贏港股主板。

  香港股票分析師協會副主席潘鐵珊在接受採訪時稱,一方面,物業公司的盈利相對穩定,其背后的房地產開發公司也頗具規模,香港投資者對這類公司的估值相對較高。另一方面,這些物業公司的業務不單覆蓋物業管理方面,還涉及到住宅區內衣食住行等各方面,囊括了區內的配送、物流、配套服務等多渠道業務,由於這類物業公司旗下樓盤的業主消費能力比較強,資金還是傾向於追逐一些有概念、或者抗跌能力較強的股票。

  日前摩根士丹利發表的研究報告也指出,即使自3月初起,物管板塊四家上市公司股價各升約30%,但依然維持對物管板塊的“吸引”看法。主要是因為這個行業具有防守性本質,較少受政策收緊影響,盈利增長可見度高,大部分公司屬於淨現金狀態。

  盈利結構之爭

  不過,盡管市盈率多數高於平均水平,但從上述數據可以發現,目前港股上市的這8家物業公司,市盈率分化較為明顯。其中碧桂園服務、雅生活的市盈率都在45倍以上,但中奧到家、祈福生活服務的市盈率甚至隻在10倍左右徘徊。“這主要與物業公司的業績兌現和擴張相關,即盈利水平和規模。”中信建投証券股份有限公司研究發展部高級副總裁陳慎分析。

  上述多家物業公司2017年年報及碧桂園服務招股書數據顯示,在收入與盈利能力上,碧桂園2017年的收入為31.2億元,年內利潤約4.40億元,相比2016年同期增加25%﹔雅生活去年的營業額為17.61億元,淨利潤為3億元,同比上漲77.5%﹔綠城服務2017年的收入為51.40億元,年內利潤為3.92億元,同比增長33.0%。

  相比之下,中奧到家2017年收入9.78億元,年內利潤則為0.99億元,雖然與2016年相比扭虧為盈,但利潤仍未過億。祈福生活服務去年的收入3.65億元,年度溢利也僅0.57億元。

  萬科物業創始人、深圳市之平物業發展有限公司董事長陳之平認為,從投資者角度來看,肯定關注盈利狀況。除此之外,也可能關注物業企業本身的商業模式和盈利結構。“商業模式、盈利結構是否可持續,這很重要。”陳之平說。

  以碧桂園服務為例,招股書顯示,碧桂園服務主要有三條業務線,即物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務。其中,2017年物業管理服務的收入約25.45億元﹔社區增值服務的收入為2.42億元﹔非業主增值服務的收入則為3.28億元。除此之外,還有大約0.07億元為其他服務收入。

  通過近三年的收入佔比來對比,物業管理服務業務正從2015年的85.7%逐年下降到去年的81.5%,不過非業主增值服務的佔比則從2015年的6.5%上升至去年的10.5%。

  按照服務成本來分析,2017年,碧桂園服務的物業管理服務板塊成本高達17.97億元,佔比86.1%﹔社區增值服務的成本為1.02億元,佔比4.9%﹔非業主增值服務的成本為1.86億元,佔比8.9%。

  從毛利水平來看,2017年,物業管理服務的毛利為7.48億元,毛利率為29.4%﹔社區增值服務的毛利約1.40億元,毛利率為57.7%﹔而非業主增值服務的毛利為1.42億元,毛利率為43.2%。

  碧桂園服務在回復經濟觀察報時指出,碧桂園服務是以基礎物業服務與社區場景增值服務雙輪來驅動,增值服務將是其未來的主戰場。“資產和服務可以形成很好的協同效應。”碧桂園服務表示,社區場景是未被挖掘的金礦。

  正拓展多元化增值服務作為盈利增長點的還有雅生活。年報顯示,2017年,雅生活物業管理服務方面的收入約12.06億元,佔比由2016年的78.6%下降至68.5%﹔非業主增值服務方面的收入為4.53億元,佔比由2016年的17.1%上升至25.7%﹔業主增值服務的收入約1.02億元,佔比從4.4%提高到5.8%。

  中海物業則是幾大港股物業公司裡相對典型的,高度聚焦物業管理服務業務的企業。根據年報數據,截至2017年12月31日,中海物業管理服務收入約30.95億港元,佔營業總收入的92.2%﹔增值服務部分收入為2.63億港元,佔比7.8%。

  依據前述所提到的市盈率,碧桂園與彩生活的市盈率幾乎是中海物業的兩倍。

  不過,萬科高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全認為,物業公司的主業是服務於持有不動產的業主的不動產。

  此前朱保全在與多位業主代表溝通之后,曾針對社區增值服務說過兩句話——第一句是“社區最后一百米是一場偽盛宴”,第二句是“如果免物業費安裝APP,物業公司撤出之后,業主該怎麼辦”。

  陳慎也提到,現在物業IPO還是布局階段,增值服務的收入可以作為有效補充。但當規模穩定下來,最主要的營收還是應該建立在基礎物業管理業務上,這才是物業公司的主業。

  先規模化,再差異化

  規模也是影響市盈率分化的因素之一。潘鐵珊表示,投資者對物業公司未來增長點的判斷,一方面基於區內生活方面的業務布局,一方面就是通過管理面積來考量。朱保全也表示,任何公眾公司,規模都重要。

  根據碧桂園服務的招股書,截至2017年12月31日,合同管理總面積達約3.29億平方米,收費管理440個物業項目,收費管理總面積約為1.23億平方米。向約100萬戶業主提供物業管理服務。

  其中,由碧桂園參與開發的物業約1.09億平方米,佔比89.1%,第三方開發商開發物業約0.13億平方米,佔比10.9%。

  截至2017年末,雅生活在管總建面僅7834萬平方米,合約面積約1.26億平方米。為此,雅生活走上規模擴張的快車道,在去年6月以10億元完成對綠地物業100%股權收購之后,今年4月雅生活又以約2.05億元收購南京紫竹物業管理股份有限公司51%股權,以獲取更多覆蓋范圍更廣的管理物業。

  綠城服務2017年的在管面積約為1.37億平方米,同比增加31.0%,儲備面積則達到1.5億平方米。在管項目1035個,覆蓋了全國24個省、直轄市和自治區,以及120個城市。綠城服務在2017年年報中提到,新項目的增加帶來內生性增長動力,也是物業服務收入及利潤持續增加的主要來源。

  市盈率最低的中奧到家,2017年已交付的建筑面積僅約0.55億平方米,未交付的建筑面積約0.12億平方米。

  “現在物業行業集中度還很低,空間很大,未來有繼續擴大規模的趨勢。”陳慎指出,未來物業行業的競爭是先規模化競爭,最后才是差異化競爭,規模一定要先擴張。

(責編:楊曦、仝宗莉)

分享讓更多人看到

返回頂部