繼銀行之后，險資也獲得進入長期租賃住房市場的資格。6月1日，銀保監會發布的《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，明確保險資金參與長租市場的有關要求。有業內人士認為，險資獲准進入長期租房市場，意味著長租市場又將迎來新“金主”，破解住房租賃融資難題。不過，住房租賃市場收益率偏低，險資進入依然存在較高風險，險企對長租市場將持觀望態度，短期投入金額不會過高。

　　北京上海雄安為試點城市

　　《通知》明確，保險公司可通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式參與長租市場。

　　對於區位限制，《通知》指出，處於北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市﹔所投資的長期租賃住房項目應當具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流﹔土地性質為集體建設用地的，應處於集體建設用地建設租賃住房試點城市等條件。而保險資產管理機構發起設立投資於長期租賃住房項目的債權投資計劃、股權投資計劃等保險資產管理產品及保險私募基金，採用債權投資計劃方式的，融資主體應符合自有現金流佔其全部應還債務本息的比例為100％以上﹔採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，並設置有效的退出機制等。

　　為規范險資運用，《通知》要求，保險公司應當遵循審慎穩健和安全性原則，綜合考慮自身資產負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，並納入年度資產配置計劃。銀保監會表示：“保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關注冊機構建立受理及注冊綠色通道，優先受理。”

　　國務院發展研究中心金融研究所保險室副主任朱俊生分析認為：“《通知》體現出監管部門對險資參與長租市場既積極又審慎的態度，一方面是給予了綠色通道，另一方面對所投項目的區位選擇、融資項目主體的選擇，有一整套風控要求，體現監管部門關注風險，關注險資參與長租市場的商業可持續性原則。”

　　租賃市場收益率低

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，在“租購並舉”的住房制度下，配套金融政策的出台勢在必行。在政策支持下，越來越多的資金將逐步轉移到房屋租賃市場，未來租房市場的發展也將提速。

　　有統計數據顯示，2017年，我國房屋租賃市場總規模大約在1.3萬億元，主要以一二線城市為主，佔比合計約在50%。按照合適租賃人口測算，2017年，租賃人口約1.91億人左右，2020年、2030年全國租賃人口將分別上升至2.2億人、2.65億人，對應租賃市場規模分別達到3.49萬億元、4.2萬億元。

　　如今，龐大的住房租賃市場潛力也引起市場主體的積極布局。自去年起，長租公寓市場便迎來了房企、中介、銀行等各類資本力量的進入。今年，品牌房企進駐的意願似乎更加迫切。

　　有數據顯示，僅今年3月就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓領域。目前，銷售額排名百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領域，而這一勢頭還在延續。

　　住房租賃市場“起風”后，也推高了租賃房源的供應水平。尤其是春節后，許多二線城市競相出台吸引人才政策。 根據各地未來3-5年用地計劃顯示，主要城市的土地供應仍將聚焦租賃住房用地。其中，上海、杭州、廈門三城租賃用地的年均供應面積將佔住宅用地的30%，北京、廣州的佔比也逾兩成，為租賃住房提供充足土地儲備。

　　值得注意的是，在政策東風下，房屋租賃市場蓬勃發展，但是對於各個市場主體而言，盈利是它們面臨的共同問題。目前，租房市場整體收益率偏低，北上深的租金年回報率大約在1.4%-2.5%。

　　尤其是對於摘得自持地塊用於租賃房建設的房企而言，前期購置和建筑成本較高且資本沉澱大，對於開發商的資金實力要求非常高，盡管已經獲得融資支持，但日后如何盈利也將是房企不得不面對的現實挑戰。

　　租賃市場風險高企

　　一位保險機構負責人在接受北京商報記者採訪時表示，一方面住房租賃市場收益率偏低，另一方面，保險資金成本高，在稅收等優惠政策尚未到位的情況下，多數險資對於進入長租市場，短期仍會持觀望態度。銀保監會最新披露的數據顯示，截至4月末，保險公司資金運用余額15.4萬億元，較年初增長3.22%。具體來看，1-4月，資金運用收益2397.15億元，同比增長6.13%，資金運用收益率1.57%，與上年同期基本持平。

　　事實上，對於險資參與長租市場，市場早有預期。早在今年1月，原保監會副主席陳文輝就曾表示，將研究保險資金參與長租公寓等領域。

　　有業內人士認為，權益市場的不確定性加大，穩健防御的配置思路或成今年權益配置的主導思路。而隨著住房政策的改變，長租公寓的潛在發展空間引人關注。保險資金進入長租公寓領域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險公司有更多的選擇權。

　　“從政策角度看，租賃市場有望迎接更多的資金投入，對推動租賃市場發展肯定有非常大的好處。”中原地產首席分析師張大偉認為，但是需要注意的是，當下租賃市場最大、最根本的問題是租售比懸殊，還沒有一種模式能夠穩定保本盈利，這種情況下，大部分資金進入長租領域導致的租金上漲很可能超過租房者承受能力。

　　張大偉進一步分析稱，“險資進入租賃市場風險依然較高，再加上長租產品現在競爭已經進入紅海的情況下，預計險資進入租賃市場的金額不會過高”。北京商報記者 許晨輝 彭耀廣

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